출처 : http://kin.naver.com/ing/detail.php?d1id=6&dir_id=605&eid=CQhSnn5bNSCcsSGGgvyFfJkAFCdP4Y9f
Q : 선산관리를 맡기고, 과수경작을 허락했는데, 그 규모를 넓혀갑니다. 20년이 지나면 소유권을 주장할 수 있다는데, 어떻게 해야 하죠?
A :
1. 민법상 점유취득시효라는 제도가 있습니다.
"민법 제245조 제1항 : 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다"
소유의 의사로 평온, 공연하게 20년간 부동산을 점유하였다면,
부친께 점유취득시효를 이유로 소유권이전등기를 요구할 수 있게 됩니다.
평온성(강폭하지 않은 점유)과 공연성(드러나지 않은 점유)의 요건은 크게 쟁점화되지 않지만,
"소유의 의사" 즉, "자주점유"인지는 점유취득시효의 주요한 쟁점이 됩니다.
원칙적으로 "점유의 권원(점유가 개시된 원인)"에 의해 정해지며,
예컨대, 매수인은 언제나 소유의 의사가 있는 것이며,
임차인, 지상권자등 용익권자는 소유의 의사가 없는 것입니다.
이러한 권원이 불분명하면 소유의 의사로 추정됩니다(민법 제197조 제1항).
2. 사안은 선산관리를 대신하여 과수경작을 허락한 것으로 판단되며,
등기가 없다면, 토지임대차의 채권관계로 보셔야 할 것으로 사료됩니다.
(등기가 있다면 지상권)
원칙적으로 기한의 정함이 없는 임대차는 언제든지 해지할 수 있지만(제635조),
과수재배를 허락하셨다고 하시면,
지상권의 규정이 일부 준용, 유추적용될 것이므로,
차임에 상당하는 선산관리가 2년간 계속되지 아니한 경우가 아니라면,
임의로 계약을 해지하실 수는 없는 것으로 사료됩니다(민법 제287조).
한편, 땅의 소유권과는 별개로 과수의 소유권은 선산관리자에게 있으므로,
양해를 구해 토지를 비워달라는 협의가 성립된다고 해도,
지상권과 마찬가지로,
그 과수에 대해서는 매수청구권을 행사할 수 있다고 사료됩니다.
-지상물매수청구권(제643조, 제283조)
3. 소유의 의사가 아님을 증명할 수 있는 계약서를 작성하자고 하시면 될 것 같습니다.
"갑 소유의 땅 xxx는 을이 선산관리를 해 주는 조건으로
19XX년 망자Z로부터 xxx의 대지사용을 허락하였다"
을이 그 선산관리에 성실히 임하지 아니하면, 갑의 의사에 따라 계약을 해지할 수 있다"
이런 등등으로 계약서를 작성하면,
소유의 의사가 아니라 사용의 의사를 피력하게 되는 것이므로,
점유취득시효의 요건을 갖추지 못하게 됩니다.
참고하시기 바랍니다.